Foire aux questions

Les réponses données dans le cadre de cette foire aux questions se veulent brèves et à titre informatif seulement. Elles ne doivent en aucun cas être interprétées comme une opinion juridique formelle. Pour plus de détails et pour vous assurer que les réponses ci- dessous cadrent bien avec votre situation, n’hésitez pas à consulter un des notaires de notre équipe.

Courtiers immobiliers

Le certificat de localisation en votre possession pourra-t-il être utilisé ou faudra-t-il en commander un nouveau?

Lors de la signature d’une promesse d’achat, le vendeur s’engage à fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble. C’est donc dire que le certificat de localisation doit représenter la propriété telle qu’elle est au moment de la transaction.

Voici une liste, non exhaustive, des modifications possibles à l’immeuble qui nécessiteraient un nouveau certificat de localisation:

  • agrandissement du ou des bâtiment(s);
  • ajout d’une piscine et/ou d’un cabanon et/ou d’un garage;
  • ajout d’une thermopompe et/ou d’un air climatisé;
  • revêtement extérieur refait;
  • fenêtres supplémentaires ajoutées;
  • changement au numéro de lot;
  • certificat de localisation comportant la mention « en construction ».

À noter que pour les immeubles en copropriété, certaines règles spécifiques s’appliquent en fonction de ce qui est précisé dans la promesse d’achat.

Pour avoir la certitude que le certificat de localisation en votre possession pourra être utilisé pour une transaction immobilière à venir, il est recommandé de fournir une copie à un notaire de notre équipe qui pourra en faire l’analyse.

Mon client a besoin d’une procuration, que faire?

Pour être valide, une procuration doit remplir certains critères.

  • Si le client est au Québec, la procuration doit être NOTARIÉE.
  • Si le client est dans une province canadienne autre que le Québec, la procuration doit être assermentée par un AVOCAT.
  • Si le client est aux États-Unis, la procuration doit être assermentée par un AVOCAT. Dans certains états et sous certaines conditions, l’assermentation devant un « Notary public » est acceptée.
  • Si le client est dans un autre pays (excluant les États-Unis), la procuration doit être assermentée par un REPRÉSENTANT DE L’AMBASSADE CANADIENNE de ce pays.

La façon la plus simple de procéder est de contacter notre étude afin de faire préparer la procuration avec toutes les clauses et informations requises. Nous la transmettrons au client ou à son notaire/avocat avec une lettre d’instructions précises.

Quand l’intervention du conjoint est-elle requise?

D’abord, il faut spécifier que l’intervention du conjoint est requise dans le cas des conjoints mariés ou unis civilement seulement (ci-après nommé « l’époux »). Les conjoints de fait n’ont pas à intervenir dans les actes de vente s’ils ne sont pas copropriétaires de l’immeuble.

Voici les règles sommairement résumées :

  • L’époux du vendeur doit intervenir à l’acte de vente si l’immeuble est la résidence familiale.
  • L’époux du vendeur doit intervenir à l’acte de vente d’un immeuble autre que la résidence familiale s’ils sont mariés en communauté de biens ou en vertu d’un régime matrimonial étranger.
  • L’époux de l’acheteur doit intervenir à l’acte d’hypothèque si l’immeuble servira de résidence pour la famille ou lorsque requis dans les instructions du créancier hypothécaire.

À noter que les époux en procédure de divorce ou séparés depuis plusieurs années doivent tout de même intervenir selon les règles ci-haut décrites. Seule l’émission d’un certificat de divorce par la Cour supérieure donne légalement effet au divorce et fait en sorte que les règles ci-haut ne sont plus applicables.

Dans quelles situations est-il judicieux de souscrire à une assurance-titres?

Il est impossible de faire une revue exhaustive des problèmes assurables par les compagnies d’assurance-titres. Par contre, il y a deux notions fondamentales à connaître concernant ce type d’assurance.

Premièrement, ce ne sont pas tous les problèmes qui sont assurables! Il arrive trop souvent que les courtiers immobiliers ou les clients nous disent, lors de la survenance d’un problème, « ce n’est pas grave, on va souscrire à une assurance-titres ». Il ne s’agit pas d’un bon réflexe. Certains problèmes ne sont pas assurables ou sont trop importants pour envisager la souscription d’une assurance-titres. Dans certains cas, une correction au problème s’impose. Également, il peut arriver que le client acheteur ne se satisfasse pas de l’assurance-titres.

Deuxièmement, une assurance-titres ne corrige pas le problème. L’assurance-titres protège l’acheteur et son créancier hypothécaire dans l’éventualité où une correction est demandée par une autorité compétente. Toutefois, si aucun avis n’est reçu à ce sujet au cours de la période où le client est propriétaire et que celui-ci désire revendre la propriété, il devra assumer les coûts de la correction ou ceux liés à la souscription d’une nouvelle assurance-titres au profit de l’acheteur subséquent et, le cas échéant, de son créancier hypothécaire.

Informez-vous à l’un des notaires de notre équipe pour savoir si l’assurance-titres est une solution potentielle au problème à votre dossier.

Le prix de vente d'un immeuble semi-commercial est-il taxable (TPS-TVQ)?

Oui, mais en partie seulement. Le prix de vente d’un immeuble commercial est taxable. Si l’immeuble est semi-commercial, soit en partie résidentiel et en partie commercial, la partie commerciale sera taxable. Pour déterminer le pourcentage du prix de vente qui sera taxable, il faut recourir à l’expertise d’un comptable. Il faudra donc fournir au notaire un écrit du comptable à cet effet.

Mon client vendeur vient de recevoir un diagnostique de la maladie d’Alzheimer, peut-il signer mon contrat de courtage?

Que ce soit la maladie d’Alzheimer ou toute autre forme d’inaptitude mentale, lorsque vous suspectez qu’un client est inapte mentalement, vous devez obtenir un billet du médecin indiquant s’il est apte à signer ou non. Cette règle ne doit pas être prise à la légère car si vous faites signer votre contrat de courtage, la promesse d’achat ou tous autres documents et que le client est déclaré inapte mentalement, ceux-ci n’auront pas d’effet et pourraient être frappés de nullité.

Alors, avec un billet du médecin déclarant le client apte, vous pourrez obtenir les signatures en toute tranquillité.

Si le médecin déclare que le client est inapte à signer, il faut alors entamer soit une procédure d’homologation de mandat en prévision de l’inaptitude ou une procédure d’ouverture de régime de protection. Aucun document ne pourra être signé tant que cette procédure ne sera pas terminée. Il faut donc prévoir des délais et des frais supplémentaires.

Dans le cas où le vendeur est une succession, quels sont les documents supplémentaires qui seront nécessaires pour procéder à la transaction?

Lorsque le propriétaire-vendeur est décédé, il est impératif que certaines étapes du règlement de la succession soient complétées avant de procéder à une transaction de vente. Il faudra fournir les documents suivants au notaire:

  • la déclaration de transmission de l’immeuble;
  • les certificats de recherches testamentaires;
  • la preuve de décès du défunt;
  • le testament du défunt, s’il y a lieu.

Si la succession n’est pas réglée, attention! Pour que votre contrat de courtage et/ou la promesse d’achat soient valides, ils doivent être signés par le liquidateur ou par tous les héritiers. Également, des délais doivent être prévus pour le règlement de la succession.

Notre étude offre bien sûr le service de règlement de succession.

Immobilier

Lors d’une transaction d’achat-vente de propriété, à qui revient le privilège de choisir le notaire?

La loi indique que le choix du notaire appartient à l’acheteur, à moins d’une entente contraire entre les parties.

Lors de la vente de ma propriété, dans quelles situations dois-je faire faire un nouveau certificat de localisation?

Le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble, c’est-à-dire, un certificat où aucune modification n’a été opérée sur l’immeuble depuis sa date d’émission.

Voici une liste, non exhaustive, des modifications possibles à l’immeuble qui nécessiteraient un nouveau certificat de localisation :

  • agrandissement du ou des bâtiment(s);
  • ajout d’une piscine et/ou d’un cabanon et/ou d’un garage;
  • ajout d’une thermopompe et/ou air climatisé;
  • revêtement extérieur refait;
  • fenêtres supplémentaires ajoutées;
  • changement au numéro de lot;
  • certificat de localisation comportant la mention « en construction ».

À noter que pour les immeubles en copropriété, certaines règles spécifiques s’appliquent en fonction de ce qui est précisé dans promesse d’achat.

Pour avoir la certitude de la validité d’un certificat de localisation, il est recommandé de fournir une copie à un notaire de notre équipe qui pourra en faire l’analyse.

Lors de la vente de ma propriété, vais-je avoir des honoraires professionnels à payer?

Le vendeur d’une propriété a également des honoraires professionnels à acquitter chez le notaire.

Ces frais s’expliquent par le fait que le notaire doit rédiger et publier la quittance de l’hypothèque du vendeur. En effet, à même le prix de vente, le notaire doit s’assurer de payer la dette hypothécaire du vendeur et de préparer et faire signer la quittance à ce créancier hypothécaire.

À noter que même s’il n’y a aucune hypothèque rattachée à l’immeuble vendu, il peut y avoir quand même des frais, notamment pour la gestion du compte en fidéicommis, des vérifications diverses et/ou pour le règlement de problèmes au certificat de localisation ou à la recherche de titres.

Pour connaître nos honoraires, contactez-nous!

Que dois-je vérifier préalablement à l’achat d’un condo (copropriété divise)?

Il est recommandé de faire la vérification de certains documents lors de l’achat d’un condo et de rendre cette vérification conditionnelle à l’acceptation de la promesse d’achat.

Les documents à vérifier sont, notamment :

  • la déclaration de copropriété;
  • les règlements de l’immeuble;
  • les procès-verbaux des réunions antérieures;
  • les bilans des années antérieures;

Vous devez également vous informer pour savoir s’il y a des cotisations spéciales à venir et s’il y a des poursuites en cours contre le syndicat des copropriétaires.

Famille et couple

Qu'est-ce qu'un testament fiduciaire?

La fiducie testamentaire est un outil de planification successorale permettant au testateur (le constituant) de léguer ses biens dans un patrimoine fiduciaire créé pour le bénéfice de ses héritiers (bénéficiaires) et administré par un ou des fiduciaires, selon les volontés du testateur. Ce dernier déterminera dans son testament les règles d’utilisation, de gestion et de distribution de l’actif de sa succession.

Pour son application, la fiducie testamentaire est constituée dans un testament et son existence ne débutera qu’au décès du testateur. Elle offre la possibilité au testateur de distribuer son héritage tout en conservant un certain contrôle sur ce dernier.

À qui s’adresse une fiducie testamentaire?

Malgré ce que l’on peut croire et bien que son nom puisse paraître complexe, la fiducie testamentaire n’est pas un concept uniquement adapté aux personnes fortunées. En effet, toute personne peut décider de créer une fiducie dans son testament. Les motifs pour l’utilisation d’un tel outil sont notamment pour :

  1. protéger des légataires plus vulnérables comme des enfants mineurs, handicapés ou ayant une dépendance;
  2. permettre aux enfants d’une première union d’hériter au décès du conjoint;
  3. mettre à l’abri l’héritage légué contre des poursuites et saisies.

La fiducie testamentaire s’avère être un concept utile et nécessaire pour une planification et une transmission contrôlées des biens du testateur à ses héritiers.

Puis-je rédiger mon testament à la maison?

Il existe trois formes de testament.

  1. Le testament olographe est écrit entièrement à la main par le testateur et il est signé uniquement par lui.
  2. Le testament devant témoins peut être dactylographié ou écrit à la main par le testateur et est signé par le testateur en présence de deux témoins.
  3. Le testament notarié est reçu devant un notaire et signé par le testateur en présence d’un témoin et du notaire.

Pourquoi privilégier le testament notarié?

Au moment du décès du testateur, le testament olographe ou devant témoins doit faire l’objet d’une procédure de vérification par le tribunal ou par le notaire afin de prendre effet. Quant au testament notarié, il devient exécutoire dès que l’on obtient la confirmation qu’il s’agit du dernier testament du défunt.

De plus, l’original du testament notarié est conservé par le notaire et est enregistré au Registre des dispositions testamentaires, ce qui vous certifie qu’il sera retrouvé lors de votre décès. En consultant un notaire de notre équipe, vous bénéficiez également de conseils d’experts qui s’assureront que votre testament ne présente aucune difficulté d’interprétation et qu’il est complet.

Qu’est-ce qu’un mandat en prévision de l’inaptitude?

Le mandat en prévision de l’inaptitude est un document qui permet à toute personne majeure et lucide d’en nommer une autre afin qu’elle administre ses biens et s’assure de son bien-être dans l’éventualité de son inaptitude mentale, suite, par exemple, à une maladie dégénérative ou à un accident.

Le mandat en prévision de l’inaptitude permet d’éviter l’ouverture d’un régime de protection prévue par la loi. C’est-à-dire la nomination d’un curateur, tuteur ou conseiller qui serait choisi suite à une assemblée composée des proches de la personne inapte, procédure longue et coûteuse.

Le mandat en prévision de l’inaptitude peut être fait devant témoins ou devant notaire. Le mandat notarié offre les mêmes avantages que le testament notarié (voir réponse à la question précédente), soient les conseils d’experts qui s’assureront que votre document est complet et sans ambigüité ainsi que la garantie qu’il soit retrouvé si vous devenez inapte.

Est-ce vrai que mon conjoint de fait hérite automatiquement de mes biens si je décède?

Non. Le Code civil du Québec ne reconnaît pas les conjoints de fait. C’est donc dire que sans testament, votre conjoint de fait n’héritera de rien lors de votre décès.

Voici comment seront partagés vos biens si vous n’avez pas de testament et que vous n’êtes pas marié :

  • Si vous avez des enfants, ceux-ci hériteront de la totalité de vos biens (cela peut être problématique si vos enfants sont mineurs);
  • Si vous n’avez pas d’enfant, vos parents recevront la moitié de vos biens et vos frères et sœurs se partageront l’autre moitié.

À noter qu’il suffit de contacter un notaire de notre équipe afin de faire un testament pour déterminer vous-même qui seront vos héritiers.

Est-ce vrai que mon conjoint marié hérite automatiquement de mes biens si je décède?

Oui. Toutefois, il n’héritera pas de la totalité de vos biens!

Voici comment seront partagés vos biens si vous n’avez pas de testament et que vous êtes marié :

  • Si vous avez des enfants, ceux-ci se partageront les 2/3 de vos biens et votre conjoint marié recueillera l’autre 1/3 (cela peut être problématique si vos enfants sont mineurs);
  • Si vous n’avez pas d’enfant, votre conjoint marié héritera des 2/3 de vos biens et vos parents recevront l’autre 1/3.
Quel sont les effets juridiques du mariage?

Le mariage emporte la constitution d’un patrimoine familial, peu importe le régime matrimonial applicable et sans égard à celui qui détient un droit de propriété sur ces biens. Le patrimoine familial est constitué des biens suivants :

  • les résidences de la famille ou les droits qui en confèrent l’usage;
  • les meubles qui garnissent ou ornent les résidences de la famille et qui servent à l’usage du ménage;
  • les véhicules automobiles utilisés pour les déplacements de la famille;
  • les droits accumulés durant le mariage au titre d’un régime de retraite (sauf en cas de décès, lorsque le régime de retraite est régi ou établi par une loi qui accorde au conjoint survivant le droit à des prestations de décès);
  • les droits accumulés durant le mariage en vertu de la Loi sur le régime de rentes du Québec ou de programmes équivalents (sauf en cas de décès);

À l’exception des biens reçus en héritage ou par donation.

De plus, dans le cas où vous vous mariez sans faire de contrat de mariage, vous serez également assujettis au régime matrimonial de la société d’acquêts. Sous ce régime, la plupart des biens et des dettes accumulés durant le mariage, qu’ils fassent ou non partie du patrimoine familial, sont soumis à un partage entre les époux lors de la dissolution de l’union, et ce, sans égard à qui est propriétaire des biens.

Si vous faites un contrat de mariage, vous aurez la possibilité de choisir le régime de la séparation de biens. Sous ce régime, il y a seulement les biens du patrimoine familial qui seront partagés entre les époux en cas de dissolution de l’union.

Affaires

Comment faire pour protéger mon bail commercial?

Pour que vos droits liés à votre bail commercial soient opposables à tous, il est dans votre intérêt de procéder à la publication d’un avis de bail au registre foncier. En effet, dans l’éventualité où l’immeuble où vous êtes locataire est vendu, le nouveau propriétaire pourrait mettre fin au bail et vous pourriez être évincé si le bail n’a pas été préalablement publié au registre foncier.

Vous ne voulez pas que les conditions de votre bail soient publiques? Vous n’êtes pas obligé de publier tout le contenu de votre bail au registre foncier, vous pouvez simplement demander au notaire de publier un avis de bail contenant les informations pertinentes seulement.

Quels sont les avantages de s’incorporer?

Il y a plusieurs avantages à l’incorporation. Le plus gros avantage est certainement que la compagnie profite d’un taux d’imposition fiscale qui n’est pas progressif, mais qui est plutôt calculé à partir des revenus générés. Outre les nombreux avantages fiscaux (exemption de gain en capital, crédit pour dividendes versés aux actionnaires, fractionnement de revenu, subventions accordées pour les pme, etc), l’actionnaire majoritaire de la compagnie ne pourra pas être tenu responsable des dettes et des obligations de la compagnie contractées de bonne foi. Cela s’explique par le fait que la compagnie a une existence propre, une valeur, des actifs et des passifs et même le pouvoir de prêter ou d’emprunter des fonds. Toutefois, si l’actionnaire cautionne les emprunts de la compagnie ou s’il est prouvé qu’il y a eu fraude, l’actionnaire pourra être tenu responsable des dettes de la compagnie.

Mon nom de compagnie : Puis-je le modifier? Puis-je en utiliser un autre? Comment puis-je le protéger?

Pour modifier le nom d’une compagnie, il faut faire un changement dans les statuts de constitution et obtenir des statuts de modification auprès du Registraire des Entreprises du Québec (R.E.Q.) pour une compagnie provinciale ou de Corporation Canada pour les compagnies fédérales. Pour choisir un nom ou pour changer de nom et en choisir un nouveau, il faut s’assurer que le nom n’est pas déjà utilisé et qu’il respecte certaines conditions imposées par la loi. Une fois la confirmation de la disponibilité du nom est obtenue, il est possible de réserver le nom afin de protéger notre choix en attendant que la compagnie soit active.

Aussi, si vous avez une compagnie à numéro, il est possible que vous l’exploitiez sous un autre nom, il faudra s’assurer que ce nom respecte les conditions et qu’il n’est pas déjà utilisé.

Quelle est la différence entre l’incorporation provinciale et l’incorporation fédérale?

An niveau provincial, l’incorporation s’adresse aux entrepreneurs qui veulent exploiter leur entreprise dans la province de résidence seulement, qui ne souhaitent pas nécessairement protéger le nom de leur compagnie à travers le Canada et qui souhaitent économiser certains frais (une compagnie provinciale coûte généralement moins cher à exploiter qu’une compagnie fédérale).

L’incorporation fédérale est toute indiquée pour ceux qui feront des affaires pancanadiennes ou pour protéger le nom de leur entreprise à travers le Canada. Elle est aussi indiquée pour ceux qui désirent protéger les actionnaires minoritaires. De plus, pour certains types d’entreprises, l’incorporation fédérale est obligatoire (les banques par exemple ou certaines entreprises de télécommunication).

Ma compagnie est incorporée, que dois-je faire ensuite?

N’oubliez pas qu’à chaque année vous devez produire un rapport ou une mise à jour annuelle de vos informations au Registraire des Entreprises du Québec (R.E.Q.) et/ou à Corporation Canada. De plus, il est important de demander à un notaire de notre équipe de vous aider à tenir votre livre de compagnie à jour. Ainsi, nous pouvons vous rappeler quand faire votre rapport annuel ou le faire pour vous, préparer les résolutions annuelles du conseil d’administration et des actionnaires, préparer des résolutions spéciales ou encore mettre à jour les informations dans le livre de minutes en cas de changement d’administrateurs ou d’actionnaires.

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